Покупка недвижимости в Германии


Процедура оформления покупки и юридические нюансы


В соответствии с законодательством Германии граждане иностранных государств имеют равные с гражданами Германии права на приобретение в собственность предприятий или бизнеса, покупку коммерческой и жилой недвижимости без каких-либо ограничений.

По поручению заказчика мы выполняем все необходимые формальности, связанные с оформлением в собственность любого объекта недвижимого имущества в присутствии государственного нотариуса.

Процедура приобретения недвижимости в Германии

Сделка состоит из таких основных этапов:
1Заключение соглашения о поиске объекта
На начальном этапе совместной работы, обычно заключается договор о поиске объекта недвижимости. Это стандартное соглашение, которое используют практически все риэлторы в Германии.
2Выбор объекта

На основании оформленного соглашения ведётся поиск и подбор соответствующих вариантов и объектов. Клиенту предоставляется развернутая информация обо всех потенциально интересных объектах в рамках запроса: цифровые фотографии, видео, планы, описание, цены и так далее.

Как выбор объекта, так и его покупку возможно осуществить также через доверенное лицо или своего представителя, которым, при необходимости, может выступить и наша компания. В таком случае должна быть предоставлена нотариально заверенная доверенность от российского нотариуса с апостилем.

3Проверка объекта

При выборе клиентом определенного объекта, проводятся юридическая и техническая экспертиза, дающая ответы на такие вопросы как: „Свободна ли недвижимость от каких-либо обязательств?“, „в каком техническом состояния находится объект?“.

А также ведётся работа специалистов по выбранному клиентом объекту с регистрационными, строительными, архитектурными, дизайнерскими, и прочими организациями, участие которых требуется в процессе приобретения и оформления недвижимости на территории ФРГ.

4Договор с риэлтором и бронирование объекта

После того, как покупатель определился с выбором и твёрдо намерен приобрести данный объект, посредством заключения договора об оказании риэлторских услуг, осуществляется резервирование. В соответствии с договором покупатель обязуется оплатить услуги риэлтора, а так же предметом данного договора уже является конкретный объект и после его подписания забронированный объект снимается с продажи.
5Договор купли-продажи

Когда, выбранный объект забронирован, мы предоставляем нотариусу все необходимые документы для заключения сделки купли-продажи. Нотариальная контора осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи. Предварительный договор рассматривается сторонами, проверяется, направляется сторонам для ознакомления со всеми условиями сделки, при необходимости вносятся изменения в его положения. Все положения договора, которые не соответствуют интересам покупателя, могут быть отменены или изменены только до момента подписания предварительного договора.

При необходимости, чтобы проверить договор, а также внести изменения в его положения, можно обратиться к адвокату. Стоимость услуг которого составляет порядка 1 % от стоимости объекта.

Как для покупателя, так и для продавца, нотариус выступает доверенным лицом, а также гарантом исполнения всех обязательств по договору купли-продажи.

В обязанности нотариуса входит:

  • независимая и непредвзятая консультация сторон;
  • проверка объекта на юридическую чистоту;
  • оформление договора купли-продажи;
  • нотариальное заверение договора купли-продажи

В присутствии нотариуса, после всех согласований по предварительной версии, стороны заключают действительный договор купли-продажи. Нотариус заверяет подписанный покупателем и продавцом документ.

Покупателю не обязательно присутствовать на сделке лично. Это вопрос решается юридически. Другой человек может стать уполномоченным лицом и представлять интересы покупателя на основании нотариально оформленной доверенности. После заключения сделки, оригинал договора остаётся на хранении у нотариуса в архиве. Участники сделки получают нотариально заверенные копии договора купли-продажи.

6Оплата стоимости объекта

Для произведения безналичных расчетов по сделке с недвижимостью в Германии, мы, в случае необходимости, поможем открыть счёт в немецком банке.

В большинстве случаев покупка недвижимости в Германии осуществляется через трастовый счет нотариуса. В соответствии с предварительным договором купли-продажи покупатель переводит аванс в размере 20 - 30% от суммы. Это очень удобно и в первую очередь наиболее безопасно.

С этого счёта нотариус оплачивает сборы, налоги, госпошлины и производит другие необходимые выплаты, связанные с расходами по регистрации сделки.

Полную стоимость купленного объекта, покупатель обязан оплатить в течение 30 дней с момента заключения договора.

7Переход права собственности и регистрация нового собственника

Фактический переход права собственности происходит после поступления денежных средств на трастовый счет нотариуса, на следующий день или с первого числа месяца.

С этого момента покупатель становится фактическим собственником недвижимости и может ею распоряжаться по своему усмотрению. Окончательный переход права собственности осуществляется после регистрации в земельном кадастре. Нотариус должен направить все необходимые документы в соответствующий орган. При соблюдении всех правовых нюансов, после оплаты налога на приобретенное в собственность имущество покупатель регистрируется в качестве нового собственника. Документом доказывающим права собственности является выписка из земельного кадастра.

Выписку из земельного кадастра покупатель вправе запросить в соответствующем органе после завершения всей процедуры регистрации собственности.


Расходы при покупке недвижимости в Германии


Нотариальные услуги и сборы органов земельного кадастра:
около 1,5 - 2 % от стоимости объекта
Налог на приобретение недвижимости:
3,5 - 6,5 % от стоимости объекта
Сбор за регистрацию собственности в земельном кадастре:
0,5 % от стоимости объекта (как правило уже включен в стоимость нотариальных услуг)
Выписка из земельного кадастра:
(зависит от сроков выполнения)
Стоимость услуг адвоката:
от 1 % от стоимости объекта
Стоимость услуг риэлтора:
3,57 - 7,14 % с учётом НДС (в зависимости от расценок в той или иной федеральной земле)

Ставка налога при приобретении недвижимости в Германии (федеральные земли):
Берлин
6 %
Бранденбург
6,5 %
Баден-Вюртемберг
5 %
Бремен
5 %
Гамбург
4,5 %
Нижняя Саксония
5 %
Северный Рейн-Вестфалия
6,5 %
Рейнланд-Пфальц
5 %
Саарская область
6,5 %
Саксония-Анхальт
5 %
Шлезвиг-Гольштейн
6,5 %
Тюрингия
6,5 %
Бавария
3,5 %
Гессен
6 %
Мекленбург-Передняя Померания
5 %
Саксония
3,5 %